Sąd Najwyższy w uchwale z 31 października 2025 r. (sygn. akt III CZP 22/25) wskazał, że jeżeli kara umowna za opóźnienie w oddaniu mieszkania przewidziana w umowie deweloperskiej jest rażąco niska, a umowa nie daje konsumentowi prawa do dochodzenia odszkodowania ponad tę karę, takie postanowienie może zostać uznane za niedozwolone (abuzywne).
Uchwała dotyczyła sprawy, w której deweloper spóźnił się z przeniesieniem własności lokalu o prawie dwa lata, a kara umowna wyliczona zgodnie ze wzorem podanym przez dewelopera wyniosła jedynie ok. 5 tys. zł.
W takich przypadkach konsument ma prawo dochodzić dodatkowego odszkodowania, gdyż ograniczenie tego prawa w umowie uważane jest za niedozwolone postanowienie umowne – w szczególności, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.
Przy czym jeden z sędziów trzyosobowego składu SN zaznaczył w uzasadnieniu do uchwały, że sama obecność klauzuli kary umownej w umowie nie przesądza jeszcze o jej abuzywności. Decydujące znaczenie ma to, czy kara została określona w sposób rażąco zaniżony i nieproporcjonalny do ryzyka konsumenta.
Co oznacza to dla uczestników rynku nieruchomości?
- Deweloperzy powinni zweryfikować stosowane wzory umów, aby uniknąć zapisów mogących zostać uznanych za klauzule niedozwolone.
- Konsumenci, którzy podpisali umowy z bardzo niską karą za opóźnienie, mogą mieć możliwość dochodzenia dodatkowego odszkodowania na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej.
Uchwała potwierdza, że ochrona konsumenta w relacjach z deweloperem obejmuje nie tylko treść umowy, ale także ekonomiczną realność odszkodowania. W praktyce oznacza to konieczność dostosowania wzorów umów do zasad równowagi stron i uczciwego obrotu.
Jeśli potrzebujesz analizy swojej umowy deweloperskiej pod kątem ew. roszczeń jakie Ci przysługują skontaktuj się z liderką Zespołu Nieruchomości, r.pr. Izabelą Wasowską.
✉️ Napisz kancelaria@mkzpartnerzy.pl lub umów się na spotkanie – mkzpartnerzy.pl/kontakt
