Po złożeniu skargi przygotowanej przez zespół MKZPartnerzy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 12 września 2025 r. (sygn. II SA/Kr 616/25) uchylił decyzje organów I i II instancji oraz doprecyzował sposób liczenia powierzchni sprzedażowej w uchwale krajobrazowej. WSA uznał, że funkcjonalna całość jest ważniejsza niż formalny podział budynków.
Uchwały krajobrazowe od lat stanowią istotne narzędzie w kształtowaniu ładu przestrzennego miast. Ich celem jest ograniczenie chaosu reklamowego i uporządkowanie przestrzeni publicznej. Jednocześnie jednak stosowanie tych przepisów rodzi liczne problemy praktyczne, zwłaszcza w zakresie interpretacji pojęć technicznych i definicji szczegółowych.
Jednym z takich zagadnień jest sposób liczenia powierzchni sprzedażowej obiektów handlowych – kwestia ta stała się przedmiotem sporu rozstrzygniętego niedawno przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie.
Kiedy nieruchomość jest „terenem towarzyszącym obiektom usług”?
Klient MKZPartnerzy zwrócił się do kancelarii w związku z decyzją organu administracji, który zakwestionował lokalizację billboardu na terenie objętym krakowską uchwałą krajobrazową. Inwestor wskazywał, że reklama została umieszczona na nieruchomości towarzyszącej obiektowi usług, co – zgodnie z definicją z uchwały – oznacza teren o powierzchni co najmniej 0,5 ha, zabudowany obiektem handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².
Organ uznał jednak, że nieruchomość nie spełnia tych warunków, ponieważ znajdują się na niej dwa odrębne pawilony handlowo-usługowe, z których każdy z osobna ma powierzchnię sprzedażową mniejszą niż 2000 m². W ocenie organu brak podstaw, by sumować ich powierzchnie, a tym samym uznać teren za towarzyszący obiektowi usług. Na tej podstawie stwierdzono naruszenie przepisów uchwały krajobrazowej i nałożono na inwestora karę administracyjną.
Sąd: liczy się funkcjonalna całość, a nie formalny podział
Po złożeniu skargi przygotowanej przez zespół MKZPartnerzy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 12 września 2025 r. (sygn. II SA/Kr 616/25) uchylił decyzję organów obu instancji.
Sąd uznał, że organy błędnie zinterpretowały przepisy uchwały krajobrazowej. Wskazał, iż obiekty handlowe znajdujące się na nieruchomości stanowią funkcjonalnie i technicznie powiązaną całość – wspólnie z parkingiem tworzą jeden kompleks o charakterze usługowo-handlowym. Pawilony nie są od siebie wyraźnie odseparowane, a dokumentacja projektowa dołączona do pozwolenia na budowę potwierdza, że inwestycja była planowana jako jedno przedsięwzięcie.
Zdaniem sądu sposób, w jaki inwestor uzyskał pozwolenie na budowę, nie może przesądzać o wykładni pojęcia „obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²”. W realiach tej sprawy cały kompleks spełnia kryteria określone w uchwale krajobrazowej, a więc należy go traktować jako jeden obiekt handlowy.
Znaczenie orzeczenia dla praktyki stosowania uchwał krajobrazowych
Wyrok WSA w Krakowie ma istotne znaczenie nie tylko dla inwestora, ale również dla praktyki organów administracji publicznej i uczestników procesu inwestycyjnego. Pokazuje, że przy interpretacji pojęć z uchwał krajobrazowych konieczne jest uwzględnianie celu regulacji i rzeczywistego charakteru inwestycji, a nie wyłącznie formalnych kryteriów czy dokumentów projektowych.
Takie podejście pozwala uniknąć sytuacji, w której przepisy uchwał krajobrazowych byłyby stosowane w sposób oderwany od realiów funkcjonalnych i gospodarczych danej nieruchomości.
Doświadczenie MKZPartnerzy w sprawach dotyczących uchwał krajobrazowych
Zespół Prawa Nieruchomości MKZPartnerzy od wielu lat doradza Klientom w sprawach związanych z uchwałami krajobrazowymi, zagospodarowaniem przestrzennym i procesem inwestycyjnym. Wspiera zarówno przedsiębiorców, jak i samorządy w kwestiach interpretacji i stosowania lokalnych przepisów planistycznych.
Kancelaria reprezentuje klientów w postępowaniach administracyjnych i sądowoadministracyjnych, dotyczących m.in. lokalizacji nośników reklamowych, kar administracyjnych czy sporów dotyczących kwalifikacji terenów w kontekście uchwał krajobrazowych.
Zachęcamy do kontaktu z zespołem Prawa Nieruchomości MKZPartnerzy, który zapewnia kompleksowe wsparcie w zakresie prawa budowlanego, planowania przestrzennego i inwestycji komercyjnych.
Więcej informacji o działalności zespołu można znaleźć – Dział Prawo Nieruchomości.
Skontaktuj się z liderką Zespołu Nieruchomości, r.pr. Izabelą Wasowską oraz z r.pr. Natalią Potkańską.
✉️ Napisz kancelaria@mkzpartnerzy.pl lub umów się na spotkanie – mkzpartnerzy.pl/kontakt
