Ułatwienia wprowadzone w ustawie dotyczącej inwestycji mieszkaniowych nie wykluczają dbałości o ład w zagospodarowaniu przestrzennym. Potrzeby mieszkańców, dostawców usług oraz aspekt estetyczny otoczenia mogą być chronione przez gminne przepisy, a ich stosowanie jest opłacalne dla inwestora – pisze Katarzyna Kosicka-Polak, radca prawy i partner w MKZ Partnerzy.
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących w art. 5 pkt. 3 mówi, że „Inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego”. Wyjątek od tej zasady dodany jest w następnym punkcie tego artykułu, przyznającym wolność od spełnienia warunku niesprzeczności ze studium terenom, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. Prawa samorządów są ograniczane również w innych przepisach, na przykład poprzez wprowadzenie informacji, że lokalne standardy urbanistyczne, w zakresie odległości lub liczby kondygnacji nie mogą różnić się o więcej niż 50 proc. od standardów, o których mowa w art. 17 ust. 2, 4, 6 i 7 ustawy. Jednak mimo ograniczeń w interesie inwestora jest by porozumiał się z radą gminy co do wizji zagospodarowania przestrzennego na danym terenie.
Poprawa osiedlowej infrastruktury
Jakkolwiek przepisy ustawy są krytykowane przez tych, którzy zauważają, że ustawodawca czasowo – do 31 grudnia 2028 r. – dał znaczną swobodę deweloperom, należy zaznaczyć, iż wobec trudności na rynku mieszkaniowym, rosnących kosztów budowy i zbyt małej liczby mieszkań w Polsce, ułatwienia te były konieczne. Wejście w życie nowych przepisów nie oznacza, że deweloperzy nie będą kontrolowani albo nie będą musieli uwzględniać woli mieszkańców. Duży wpływ na wygląd miast będą nadal miały ich rady, niebagatelną pozycję ostatnio zyskały również ruchy miejskie, które są w stanie zmienić, a nawet zablokować niechciane inwestycje. Przekonanie, że wiele zależy od oddolnych porozumień dały choćby budżety partycypacyjne, w których mieszkańcy decydują o tym, na co zostaną przeznaczone określone środki publiczne. Chcąc nie chcąc deweloperzy muszą liczyć się z głosem mieszkańców, nie tylko jako ze złem koniecznym, wobec konkurencji na rynku chodzi przecież również, żeby budować osiedla, w których ludziom żyje się dobrze. Firmy, które dbają o infrastrukturę osiedlową mogą zabłysnąć przed konkurentami i zyskać więcej klientów. W wyborze miejsca do zamieszkania niebagatelną rolę odgrywa jego otoczenie.
Oczywiście, jest wiele do zrobienia – nie trudno znaleźć narzekających na brak miejsc postojowych, ścieżek rowerowych, placów zabaw, zielonych terenów, dostępu do różnorakich usług. Uporządkowaniu relacji z inwestorami służy m.in. uchwalona pod koniec sierpnia przez Radę Miasta Stołecznego Warszawy uchwała w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na terenie miasta stołecznego Warszawy. Przepisy przygotowane na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym oraz art. 19 ust. 1-3 i 20 wspomnianej wyżej ustawy weszły w życie 12 września.
Uchwała określa odległości inwestycji mieszkaniowej od przystanku komunikacyjnego, szkoły podstawowej, przedszkola, urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu, liczbę miejsc parkingowych dla samochodów i rowerów. Informuje jakie warunki powinny być spełnione, by doszło do inwestycji, np. szkoła podstawowa powinna być w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10 proc. planowanej liczby mieszkańców.
Ograniczające wyjątki
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych wprowadza wiele wyjątków ograniczających rolę samorządów, m.in. dopuszcza możliwość zapewnienia transportu i opieki dzieciom do szkół i przedszkoli położonych dalej od inwestycji mieszkaniowej, niż jest to zapisane. Jednak inwestor musi zobowiązać się (w formie aktu notarialnego), za zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały, do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom tego transportu i opieki. Jeżeli wymóg odpowiedniego położenia szkoły lub przedszkola zostanie spełniony wcześniej, inwestorowi przysługuje roszczenie o zwrot niewykorzystanej kwoty przekazanej z góry za ten okres.
Korzystając z możliwość jakie daje ustawa warszawscy radni ustalili, że budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 7 kondygnacji nadziemnych. Jednak i tu pojawił się wyjątek, tym razem w samej uchwale, jeżeli w odległości nie większej niż 250 m od tych budynków znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej tę liczbę kondygnacji, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.
Rada Miasta Stołecznego Warszawy zadbała również o kierowców, szczegółowo określiła liczbę miejsc parkingowych przy obiektach działalności kulturalnej, opieki nad dziećmi do lat trzech oraz przedszkolach, szkołach, placówkach wsparcia dziennego i dziennych domów pomocy, opieki zdrowotnej, obiektach sportu i rekreacji, budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową oraz terenach zieleni urządzonej.
Przepisy uchwalone przez samorządowców są o tyle ważne, że to właśnie do rady – mimo, że znowu pojawiają się wyjątki od reguły – inwestor występuje z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji. Tym samy dostarczone dokumenty, w tym koncepcja urbanistyczno-architektoniczna, powinny być spójne z wizją zagospodarowania przestrzennego gminy. Niebagatelne – wobec wzmocnienia roli ruchów miejskich – jest także zbadanie preferencji mieszkańców. Tych, którzy już mają swoje domy i mieszkania w okolicy oraz potencjalnych klientów. Tak wszechstronne uzgodnienie planowanej inwestycji gwarantuje ograniczenie kosztów z powodu nieprzewidzianych utrudnień w czasie budowy i przyspieszy czas realizacji inwestycji. Dlatego choć w interesie deweloperów leży korzystanie z ułatwień wprowadzonych w nowej ustawie, nie mogą nadużywać swoich uprawnień w stosunku do wszystkich uczestników procesu rozwoju inwestycji mieszkaniowych, a szczególnie tych, dla których mieszkania są budowane.
